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Reformar un piso: por dónde empezar y cómo planificarlo paso a paso
Reformar un piso: por dónde empezar y cómo planificarlo paso a paso
Reformar un piso sigue siempre el mismo orden: decidir qué necesitas, fijar un presupuesto, encargar el diseño, tramitar el permiso y, solo entonces, empezar la obra. En un piso de 100 m², el proceso completo lleva entre cuatro y seis meses, de los que tres o cuatro son de obra.
Casi todos los problemas de una reforma, desde los sobrecostes hasta los retrasos, nacen de saltarse alguno de esos pasos. Esta guía los recorre uno a uno, con lo que conviene tener resuelto antes de pasar al siguiente.
Los pasos para reformar un piso, por orden
Este es el recorrido completo, con el momento en que conviene dar cada paso si cuentas hacia atrás desde la mudanza:
| Paso | Qué se hace | Cuándo |
|---|---|---|
| 1. Definir lo que necesitas | Uso de la casa, número de dormitorios y baños, alcance de la reforma | 6 meses antes |
| 2. Fijar el presupuesto | Cuánto puedes invertir, con las tasas, el IVA y un margen | 6 meses antes |
| 3. Pedir visita y prediseño | El estudio mide la vivienda y plantea distribución y presupuesto | 6 meses antes |
| 4. Comparar y contratar | Dos o tres propuestas, diseño cerrado y contrato con precio y fecha | 5 meses antes |
| 5. Elegir materiales | Calidades definitivas y pedidos de lo que se fabrica a medida | 4 meses y medio antes |
| 6. Tramitar el permiso | Declaración responsable o licencia, y aviso a la comunidad | 4 meses y medio antes |
| 7. Ejecutar la obra | De la demolición a los remates | 4 meses antes |
| 8. Recibir la vivienda | Revisión con el estudio, limpieza y entrega | Última semana |
Si quieres estrenar casa en septiembre, la primera llamada debería ser en marzo. Los plazos son para un piso de unos 100 m²; añade uno o dos meses si es más grande o si el edificio está protegido y necesita licencia.
Antes de empezar: qué decidir tú
Cuanto más claro llegues a la primera visita, más preciso será el presupuesto. Conviene tener respuesta a cuatro preguntas:
- Cómo vas a vivir la casa. Cuántos dormitorios necesitas de verdad, si trabajas en casa, si quieres la cocina abierta. En AA | 14, en Chamberí, tres dormitorios pequeños pasaron a ser dos amplios. Tienes más ideas en tirar tabiques para ganar luz y amplitud.
- Hasta dónde llega la reforma. No es lo mismo renovarlo todo que actualizar cocina y baños. Si dudas, lo comparamos en reforma integral o reforma parcial.
- En qué estado está el piso. La antigüedad de las instalaciones y el estado de la estructura condicionan el alcance, y solo se conocen bien con una inspección profesional.
- Cuál es tu fecha límite. El fin de un alquiler o el inicio del curso escolar marcan el calendario más que cualquier otra cosa.
Cuánto cuesta reformar un piso y cuánto reservar
La reforma integral de un piso en Madrid cuesta entre 600 y 1.600 €/m² sin IVA, según el alcance y las calidades. Para 100 m² con calidades medias, entre 85.000 y 120.000 €.
Un presupuesto realista tiene tres partes:
- La obra. Es la cifra del presupuesto: mano de obra y materiales.
- Lo que va aparte. Tasas municipales, IVA, mobiliario, mudanza y el alojamiento durante los meses de obra.
- Un margen. Reserva en torno a un 10 % para los cambios que decidas sobre la marcha, sobre todo si el piso es antiguo.
Con esas cifras en la cabeza, pide dos o tres presupuestos y asegúrate de que describen la misma obra.
Qué ocurre durante la obra
La obra de un piso de 100 m² dura entre 13 y 16 semanas y sigue siempre la misma secuencia:
- Demoliciones. Se derriban tabiques y se retiran suelos, alicatados e instalaciones antiguas.
- Albañilería e instalaciones. Nueva tabiquería, fontanería, electricidad y climatización.
- Revestimientos y suelos. Falsos techos, alicatados, solados y tarima.
- Carpintería, cocina y baños. Puertas, armarios, mobiliario de cocina y sanitarios.
- Pintura y remates. Pintura, mecanismos, iluminación y limpieza final.
El orden no se puede alterar, y por eso las decisiones tienen que estar tomadas antes de empezar: un cambio a mitad de obra detiene a un gremio y retrasa a los siguientes.
Durante una reforma integral no se puede vivir en la casa. Busca con tiempo dónde pasar esos meses y dónde guardar los muebles.
Permisos y comunidad de propietarios
Dos gestiones tienen que estar resueltas antes del primer día de obra:
- El trámite municipal. En Madrid, cambiar solo acabados no requiere trámite; cambiar la distribución se resuelve con una declaración responsable, que permite empezar el día que se presenta. La licencia queda para edificios protegidos y obras que afectan a la estructura. En BOH preparamos y presentamos la declaración responsable sin coste; tú abonas las tasas.
- La comunidad. No necesitas que la junta apruebe una reforma interior, pero sí avisar antes al presidente o al administrador. Conviene acordar fechas, horarios y el uso del ascensor.
Preguntas frecuentes sobre cómo reformar un piso
¿Por dónde se empieza a reformar un piso?
Por decidir qué necesitas y cuánto puedes invertir. Con esas dos respuestas, el siguiente paso es pedir una visita para que un profesional mida la vivienda y plantee una distribución y un presupuesto.
¿Cuánto cuesta reformar un piso?
Entre 600 y 1.600 €/m² sin IVA en Madrid. Un piso de 100 m² con nueva distribución, instalaciones completas y calidades medias se mueve entre 85.000 y 120.000 €.
¿Cuánto se tarda en reformar un piso?
Entre tres y cuatro meses de obra para 100 m², y entre cuatro y seis meses contando el diseño, el presupuesto y los trámites.
¿Hace falta un arquitecto para reformar un piso?
Si cambias la distribución, la declaración responsable lleva documentación firmada por un técnico. Muchas empresas de reformas no lo tienen en plantilla y hay que contratarlo aparte; en BOH el mismo equipo hace el diseño y la obra.
¿Puedo planificar la reforma antes de tener las llaves?
Sí. Si estás comprando el piso, el tiempo entre la reserva y la firma sirve para visitarlo con el estudio, cerrar el diseño y dejar el presupuesto listo.
Si ya tienes una fecha en mente, pide tu presupuesto: la visita, las mediciones, el prediseño y el presupuesto no tienen coste. Puedes ver cómo trabajamos en nuestro estudio y el resultado en nuestras reformas integrales.
